Главная | В римском праве аренда земли

В римском праве аренда земли

Причем согласие собственника требовалось лишь для сделок отчуждения. Суперфиций мог прекращаться либо с истечением установленного договором срока, либо вследствие дереликции отказа суперфициария от своего права , либо вследствие слияния прав то есть приобретения суперфициарием права собственности на земельный участок или, наоборот, приобретения собственником земельного участка права суперфиция , либо вследствие погасительной давности.

Говоря о древнеримском праве, уместно провести параллель с современным земельным правом. Известный римско-правовой принцип гласит: Если быть более точными, то древнеримское правило установления суперфиция звучит следующим образом: Возвращаясь к римскому суперфицию, отметим, что происхождение этого права на землю во многом схоже с происхождением права эмфитевзиса.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Пустующие государственные или муниципальные земельные участки предоставлялись бессрочно либо на достаточно продолжительное время для застройки римлянам, не имеющим возможность приобрести готовое жилище, но желающим построить дом за свой счет. Граждане-застройщики выплачивали в пользу государственной казны особую плату поземельный оброк, solarium, vectigal.

По причине того, что эти земельные участки изначально находились в государственной или муниципальной собственности, существовал запрет на отчуждение их в собственность граждан Новицкий И. В дальнейшем возможность сдавать землю под застройку получили и частные землевладельцы. Таким образом, суперфициарные отношения перешли в область частного права Новицкий И.

Первоначально отношения застройщика и собственника земли рассматривались как арендные, то есть обязательственные. Позже застройщик был вооружен специальными средствами для защиты своего права от третьих лиц, и право застройщика на землю под строением, воздвигнутым за свой счет, приобрело вещный характер.

Таким образом, суперфиций стал рассматриваться как вещное право, относящееся к области частного. Классики римского права рассматривали суперфиций в качестве права на чужую вещь ius in re aliena , которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от изменения собственника земли.

Как суперфиций, так и эмфитевзис от простого найма или аренды отличались защитой соответствующих прав против третьих лиц, тогда как аренда наем считалась обязательственным правоотношением и защита этого правоотношения носила личный характер.

Тем не менее и эмфитевзис, и суперфиций в первоначальном их виде представляли из себя, так же как и аренда, обязательственные титулы и лишь позже, развившись, превратились в вещно-правовые институты.

Проведенное исследование представляется важным применительно к вопросу о смешанном характере правоотношений по аренде земельного участка, которые, по нашему мнению, носят обязательственно-вещный характер.

Заключение Если подвести итог, то можно сказать, что в римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров аренда, купля-продажа, мена и пр.

При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. В случае неисполнения должником своего обязательства предмет ипотеки не поступал в собственность кредитора, а подлежал обязательной продаже с торгов лецитация. Если вырученной суммы оказывалось недостаточно для удовлетворения требования залогодержателя — кредитора, то он мог предъявить к должнику обязательственный иск на недостающую сумму.

Чтобы обеспечить интересы кредитора, в эпоху домината было установлено, что ипотека, составленная письменно и в присутствии трех свидетелей, имеет предпочтение перед негласно установленной ипотекой.

Еще по теме Долгосрочная аренда: эмфитевзис и суперфиций:

В постклассическом праве по рангам: Что касается дореволюционного российского законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора Свод законов Российской империи, т.

Удивительно, но факт! Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом право пользования плодами и доходами , а также другими вещными правами.

Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: Большие права арендатора привели некоторых юристов к мнению, что в этом договоре идет речь о продаже земли с соглашением о постоянной ренте как цене купли-продажи сукцессивное обязательство , но преобладало мнение, что jus in agro vectigali представляет собой особый вид договора об аренде.

Предметом эмфитевзиса ernphiteusis были участки с определенной культурой, а также необрабатывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских салтусов. Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время освобождался от выплаты арендной платы.

Удивительно, но факт! Классические римские юристы оставили по этому вопросу следующие указания.

После истечения этого срока он должен был платить canon, который был несколько меньше арендной платы по договорам jus in agro vectigali.

Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязанности арендаторов, плативших vectigal. Защитой признанных прав служили rei vindicatio utilis и посессорные интердикты. В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя.

В jus emphyteuticarius , кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом inter vivos распоряжался своими правомочиями jus protimiseos или praelationis.

Последние поступления

Арендодатель, который не использовал это право, требовал получения так называемого laudemium, т. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоянии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств.

На основании этого договора арендатор участка суперфициарий получал постоянное, наследственное и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка арендную плату.

Библиография

Арендная плата называлась solarium. Права суперфициария были защищены rei vindicatio utilis и поссессорными интердиктами, как и особым interdictium de superficiebus.

Удивительно, но факт! Договор о залоге был как дополнительное соглашение при первичных кредитных акциях.

В связи с тем, что почти весь земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики, было необходимо найти правовое средство, дававшее возможность возникновению собственности на строительные участки, которые и в дальнейшем оставались бы в руках прежних собственников, а строения и пользование такими участками можно было бы передать и другим лицам.

С этой целью был создан договор о superficies. Римское право в некоторых случаях допускало односторонний отказ от договора, к примеру, если предоставленный земельный участок оказался непригодным к использованию. Современный российский арендатор, согласно статье ГК РФ, обнаруживший недостатки арендованного земельного участка, не оговоренные и не обнаруженные заранее при заключении договора, полностью или частично препятствующие использованию этого участка, вправе в том числе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя на основании статьи ГК РФ, так же как и в римском праве, возможно в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Что же касается небрежного отношения к земельному участку, то кроме нарушения условий договора по содержанию участка в надлежащем состоянии, за которое тем же договором может быть предусмотрена возможность его расторжения, современное российское законодательство предъявляет для пользователей земельными участками, в том числе арендаторов, отдельные требования по их охране и рациональному использованию не просто как объектов недвижимости, но и как природных объектов и ресурсов.

Римское право рассматривало земельный участок исключительно как объект недвижимого имущества.

Консенсуальные договоры: договор найма вещей (аренды)

Эмфитевзис в римском частном праве. Такой особый вид вещного права, как эмфитевзис, существовал изначально в римском праве. Голубева под фирмой "Правоведение", Что касается России, то на плодородных земельных участках Бессарабии встречался римский эмфитевзис, признаваемый практикой российского права и закрепленный в законодательстве России начала XX в.

Удивительно, но факт! По окончании срока действия договора найма римский наниматель со своей стороны имел право требовать о наймодателя возмещения затрат на улучшение земельного участка, если оно было сделано за счет средств нанимателя, увеличило его ценность возведенные строения, например , хотя договором этого предусмотрено не было, однако было необходимо или целесообразно с хозяйственной точки зрения.

До начала XIX в. Бессарабией называлась только южная часть междуречья Прута и Днестра. С года Бессарабия входила в Российскую империю.

Удивительно, но факт! По такому договору одна сторона наймодатель, или locator обязывалась предоставить другой стороне нанимателю, или conductor одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение merces, pensia и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Новицкий И.

В - гг. Сегодня - это основная часть территории Молдавии и южная часть Одесской области Украины. Такие правоотношения устанавливались чаще всего на земельных участках, предоставляемых под виноградники.

Поскольку предоставление земельных участков под виноградники предполагалось на долгий срок, это позволяло собственнику взимать достаточно высокую плату за землю, занятую эмфитевтом. Для того чтобы понять истоки этого права в России, необходимо обратиться к римскому праву и подробнее изучить особенности римского эмфитевзиса и его сходство с правом аренды земельных участков.

Вместе с вещью должны быть переданы и принадлежности к ней например, при сдаче земельного участка — обычный инвентарь. Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обязанности дает нанимателю право отступиться от договора. Обязанность наймодателя предоставить нанимателю вещь в пользование не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: Для этого наймодатель должен производить необходимый ремонт отданной внаем вещи, чтобы в течение всего срока договора поддерживать вещь в годном для пользования состоянии, устранять препятствия, которые мог встретить с чей-либо стороны наниматель, и т.

Если предоставленная в пользование вещь оказывалась непригодной для пользования или, по крайней мере, пользование не давало всего того хозяйственного эффекта, на получение которого наниматель вправе был рассчитывать, то действовали принципы, аналогичные тем, на которых строилась ответственность продавца за недостатки проданной вещи.

Рекомендуем к прочтению! образец брачного договора по приколу

Ответственность наймодателя за недостатки сданной внаем вещи выражалась в возмещении всего интереса нанимателя в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для пользования по тому назначению, какое имелось в виду при заключении договора. Однако возможно было в этих случаях и иное последствие, а именно: Если пользование вещью было возможно, но с меньшим хозяйственным эффектом и удобствами, наниматель мог с помощью actio conducti требовать снижения наемной платы.

По договору основной способ. Спор о природе данного договора купля-продажа или аренда разрешился в позднеримском праве специальным законом императора Зенона, который указал, что это особый тип договора, не сводимый к двум вышеупомянутым contractus emphyteuticarius.

Практическое значение этот спор имел в том отношении, на ком лежит риск случайной гибели или повреждения земельного участка. Если это купля-продажа, то на обладателе эмфитевзиса, если это аренда, то на арендодателе - собственнике. Зенон избрал компромиссный вариант - эмфитевт должен был нести ответственность за поправимые убытки, а собственник отвечал за гибель вещи при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Переход уже существующего эмфитевзиса.

На основании традиции участка со стороны эмфитевты. На основании права наследования и завещательного распоряжения.



Читайте также:

  • Стоимость аренды земли в астраханской области
  • Взять в аренду землю сельхозназначения сочи
  • Раздел жилого дома на два жилых домах